Reforma tributária deve alterar dinâmica do mercado imobiliário

Créditos: Magnific

Especialista comenta principais mudanças e detalha que o novo modelo de tributação sobre consumo altera o enquadramento de operações de locação e impacta precificação e contratos

A reforma tributária em andamento no Brasil traz um novo modelo de tributação sobre o consumo e deve provocar mudanças relevantes no mercado imobiliário. Diante desse cenário, empresas do setor já começam a buscar orientação especializada para compreender os impactos das novas regras e preparar clientes e investidores para o período de transição.

Com a criação de um sistema baseado no Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) Dual – formado pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de estados e municípios – o setor será inserido de forma mais ampla nas regras de incidência tributária.

A substituição de tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por esse novo modelo faz parte de uma proposta que visa a alteração estrutural no sistema, com impacto direto sobre atividades que, até então, tinham tratamento diferente. Embora o setor imobiliário tenha recebido previsões específicas, como redutores de alíquota, o novo formato deve influenciar os custos, a precificação e a organização das empresas envolvidas.

Segundo Pedro Parolin, advogado da Vedolim Teixeira & Advogados Associados, a reforma tributária altera profundamente a lógica de tributação sobre o consumo no Brasil. O especialista afirma que o setor imobiliário passa a integrar, de forma expressa, o campo de incidência dos tributos sobre o consumo, seguindo um sistema de não cumulatividade que, em tese, permitirá o aproveitamento de créditos vinculados à atividade.

Apesar das medidas já estabelecidas, muitas definições dependem de regulamentação por leis complementares. Permanecem em aberto pontos como a definição das alíquotas efetivas, os critérios de incidência nas operações de locação e as regras de creditamento diferenciado para pessoas físicas e pequenos locadores. No cronograma determinado pelo governo, este ano será uma fase de transição. De 2027 a 2032, o sistema atual e o novo irão coexistir, já que a implementação integral será feita apenas em 2033.

Entre os segmentos que tendem a ser mais afetados está a locação de imóveis, que hoje não sofre incidência de ISS e é tributada pelo Imposto de Renda. Parolin explica que, com a reforma, as locações possivelmente estarão sujeitas ao IBS e à CBS. “Além disso, na prática, as principais mudanças tendem a ser o aumento da carga tributária efetiva, a alteração na formação do preço dos aluguéis, a necessidade de revisão contratual e a possibilidade de aproveitamento de créditos”, completa.

Como o mercado está se preparando

Atenta a esse cenário, a Apolar Imóveis iniciou um processo de acompanhamento especializado para orientar corretores e clientes sobre os possíveis impactos da reforma tributária nas operações imobiliárias. A empresa buscou suporte jurídico para acompanhar a evolução da regulamentação e auxiliar na interpretação das novas regras que deverão impactar locações, investimentos e negociações imobiliárias.

A reforma também aumenta a diferença entre a atuação de pessoas físicas e jurídicas no setor imobiliário. No caso de pessoas físicas, permanecem dúvidas sobre o enquadramento de pequenos locadores e sobre a incidência dos novos tributos, especialmente em situações de habitualidade. Já para pessoas jurídicas, a inserção no novo modelo é mais direta, pois, além da cobrança dos impostos, a apuração tributária será mais complexa.

A respeito dos movimentos provenientes do novo sistema, os especialistas da Vedolim Teixeira apostam em uma tendência de constituição de holdings patrimoniais, de profissionalização da atividade imobiliária e de intensificação do planejamento tributário como ferramenta de eficiência no mercado. Desde já, reforçam que as avaliações jurídicas e tributárias serão ainda mais relevantes.

“A reforma tributária exige uma mudança de postura: sair de uma atuação reativa para uma abordagem estratégica e preventiva”, aponta Parolin.

Para a Apolar, o principal desafio neste momento é garantir que clientes e investidores tenham acesso a informações seguras enquanto as regras complementares ainda estão sendo definidas. "Estamos acompanhando de perto a evolução da regulamentação e buscamos apoio especializado para oferecer orientações mais precisas aos nossos clientes. Trata-se de uma mudança relevante para todo o mercado imobiliário e que exige acompanhamento constante durante os próximos anos", afirma Gabrielle Lima, advogada da Apolar Imóveis.

Para quem quer alugar, vender ou investir, a recomendação é evitar decisões baseadas em informações incompletas e buscar orientação profissional para se adaptar e acompanhar o cenário que ainda está em definição.

Sobre a Apolar Franquias Imobiliárias

Fundada em 1969 por Joseph Galiano, a Apolar Imóveis se tornou referência no mercado imobiliário, com 12 conquistas do prêmio ABF do Franchising Brasileiro, pelo modelo de excelência em franchising e pelas inovações no segmento. A Apolar iniciou suas atividades no sistema de franchising em 1995, tornando-se pioneira no setor imobiliário ao adotar o modelo no Brasil. São mais de 90 lojas distribuídas estrategicamente nos estados do Paraná, Santa Catarina, Rio Grande do Sul e também no Paraguai, totalizando mais de 20 mil imóveis cadastrados, entre locados e disponíveis para venda e locação.

A rede também se diferencia por oferecer um ecossistema imobiliário completo aos franqueados, que vai além das operações tradicionais de vendas e locação. Esse modelo integra soluções que vão desde a administração de condomínios até frentes como consórcio imobiliário e short stay, ampliando a atuação junto a diferentes perfis de clientes, incluindo investidores. Com isso, a Apolar consolida um modelo único no país, ao conectar múltiplas oportunidades de negócio dentro de uma mesma rede.